ملک مشاع به مکانی گفته می شود که تعدادی از افراد در مالکیت آن شریک باشند. بعضی از انواع این گونه از زمین ها با کمک افراز بدون اجازه دیگر شرکا قابل فروش هستند. اگر مسکنی غیر قابل تقسیم باشد، پیش از هر گونه اقدامی باید جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک را در نظر گرفت تا پیگردهای قانونی مربوط به آن شامل شما نشود. مراجعه به وکیل ملکی در تهران می تواند در شکایات مربوط به فروش ملک مشاع شما را یاری نماید.
در این مقاله می خوانید:
بررسی جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک با توجه به قوانین
بنا به قانون، بستن قرارداد فروش ملک مشاع، بدون اجازه شریک ها نافذ نیست و می توان آن را با دستور دادگاه فسخ و فورا اقدام به تخلیه ملک تجاری یا مسکونی کرد. علاوه بر این، فروش یا تغییر در ملک بدون توافق هر کدام از صاحبان، فارغ از میزان سهم هر کدام از طرفین جرم حساب می شود. این عمل می تواند به حالات زیر صورت بگیرد:
فروش کامل ملک بدون اجازه سایر شرکا
جرمی برابر با فروش مال غیر دارد و می تواند حکمی برابر با حبس یا جبران خسارت مال باختگان داشته باشد. تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث، یکی از مصادیق این عمل غیر قانونی است.
فروش سهم خود بدون اذن شرکا
عمل فروش سهم خود شخص از نظر قانونی منعی ندارد. با این حال، هنگام تسلیم ملک باید اجازه دیگر صاحبان را نیز گرفت؛ در غیر این صورت، فرد مرتکب جرم شده است. جبران این خطا به صورت پرداخت جریمه، انجام می گیرد.
به طور کلی، اگر ملک دارای دو صاحب باشد و یکی از شرکا سهم خود را بفروشد، شریک وی طبق قانون مدنی اختیاری به نام حق شفعه دارد. معنای این حق این است که وی می تواند سهمی که شریکش فروخته است را با همان قیمت فروش، دوباره خریداری کند.
چه زمانی فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک جرم نیست؟
شرایطی وجود دارد که در آن می توان بدون ارتکاب جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک، سهم خود را از یک زمین بی اذن دیگر صاحبان فروخت. این کار با کمک افراز مال مشاع صورت می گیرد. با درخواست افراز، سهم دقیق هر فرد از ملک تعیین می شود؛ به این صورت، هر کدام از شرکا با اذن دادگاه و بدون اجازه شریک خود می تواند طی مراحل قانونی، سهم خود از زمین، خانه و… را بفروشد.
با این حال، برخی از املاک را نمی توان افراز کرد؛ زمین ها و مسکن هایی که تقسیم شدن آن ها باعث کاهش ارزششان یا ضرر یکی از طرفین می شود، از این دسته هستند. همچنین، برخی موارد مانند خانه های آپارتمانی دارای ویژگی هایی هستند که افراز آن ها را سخت می کند. این دسته از املاک، تنها با مزایده گذاشتن توسط دادگاه قابل فروش هستند. پس از مزایده، سهم هر یک از مالکین به آن ها داده می شود.
دادخواست فروش ملک مشاع غیر قابل افراز چگونه تنظیم می شود؟
شکل کلی این دادخواست، همانند دیگر موارد می باشد. بخش خواهان این درخواست حقوقی را شریک یا شرکایی که می خواهند ملک را بفروشند، تشکیل داده اند. همچنین، خوانده نیز افرادی هستند که حاضر به فروش ملک مشاع نمی باشند. مدارک در این دادخواست، شامل سند مالکیت و گواهی عدم توانایی افراز ملک هستند. بخش ابتدایی شرح درخواست با اطلاعات ثبتی ملک پر می شود. با کمک وکلای مجرب، شما می توانید دادخواستی مورد قبول دادگاه ها تنظیم نمایید.
مرجع رسیدگی به شکایات مربوط به جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
برای حل اختلاف میان شرکای ملک مشاع یا اقدام به افراز، می توان به ادارات ثبت محل قرارگیری خانه مراجعه کرد. اگر مسکن در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد یا افراز نشود باید دادخواست را به دادگاه های عالی نزدیک به آن برد.
وکلای مربوط به شکایات فروش ملک مشاع و مقدار دستمزد آن ها
دستمزد وکلای ملکی بر اساس چند فاکتور تعیین می شود. هزینه فعالیت هایی مانند تهیه دادخواست، دفاع در دادگاه و… مشخص می باشند. با این حال، بخش دیگری از دستمزد با توجه به موفقیت در پرونده تعیین می شود؛ به عنوان مثال، وکیل می تواند درصدی از مبلغ نهایی فروش ملک را دریافت کند. به طور کلی، با توجه به تجربه، محل وکالت، شرایط و پیچیدگی پرونده، دستمزد وکلا متغیر می باشد. استفاده از یک وکیل مجرب و با سابقه می تواند به اطمینان از نتیجه نهایی پرونده کمک نماید.
سخن پایانی
فروش ملک مشاع همیشه جرم نیست؛ با این حال، اگر این کار بدون اذن دیگر صاحبان انجام بگیرد، پیگرد قانونی دارد. جرم فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک با پرداخت جریمه نقدی، حبس و… جبران می شود. دادخواست شکایات مربوط به این نوع پرونده را می توان به ادارات ثبت یا دادگاه های عالی محل قرارگیری مسکن برد. وکلای ملکی مجرب نیز با توجه به عواملی مانند مراحل اداری مربوطه، موفقیت پرونده، تجربه و… دستمزد خود را برای رسیدگی به شکایات مربوط به ملک مشاع، تعیین می کنند.
